распоряжение залогом без согласия залогодержателя

Каковы правовые последствия распоряжения предметом залога без согласия залогодержателя и какие нюансы на этот счет содержит судебная практика?

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 10

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ

22. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).
В связи с этим при рассмотрении судом требования об обращении взыскания на заложенное имущество арендаторы заложенного имущества и иные лица, обладающие правами, указанными в статье 40 Закона об ипотеке, привлекаются к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.
Проект-про. В случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке залогодержатель или приобретатель должны приложить к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности доказательства, подтверждающие уведомление арендатора (иных правообладателей) о факте обращения взыскания на заложенное имущество и являющиеся основанием для погашения записей о праве аренды и иных правах, названных в статье 40 Закона об ипотеке. В связи с этим судам следует учитывать, что при непредставлении залогодержателем (приобретателем) таких документов ему может быть отказано в погашении записей о правах, указанных в пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке.

23. В случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

---

с 22 пунктом важно соотносить положения ст. 39 и 40 ФЗ "Об ипотеке"

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N А65-17141/2011
(извлечение)

Между банком (залогодержатель) и закрытым акционерным обществом "Таттранском-холдинг" (далее - ЗАО "Таттранском-холдинг") (залогодатель) заключен договор ипотеки от 29.04.2009 N 2 (далее - договор об ипотеке), с пунктом 4.1.1 которого залогодержатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения цессионарием обязательств по договору цессии.
Залогодержатель не давал согласия на заключение ЗАО "Таттранском-холдинг" договора аренды с ООО "ВОСТОК-сервис", ООО "БУЛАК авто+".
Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Договор об ипотеке содержит право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.
10.09.2010 банк уведомил ЗАО "Таттранском-Холдинг" о начале обращения взыскания на спорные объекты.
17.09.2010 ЗАО "Таттранском-холдинг" получено уведомление, что подтверждается почтовым уведомление о вручении. Далее проведены первые и повторные торги, которые признаны несостоявшимися. После признания повторных торгов несостоявшимися объекты переданы на баланс ООО "СБК".
В соответствии с договором цессии от 06.12.2010 N 2/1 произведена уступка залоговых прав и части задолженности; переход прав залогодержателя зарегистрирован 16.12.2010, ипотека в пользу банка погашена.
14.01.2011 ООО "СБК" направило организатору торгов ОАО "РАД" согласие залогодержателя об оставлении залогового имущества за собой по результатам признания повторных торгов несостоявшимися.
Поскольку договоры аренды и субаренды на которые ссылаются ответчики правильно признаны прекращенными, суды правомерно удовлетворили исковые требования.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2012 г. по делу N А41-28303/09
(извлечение)

Из представленных в дело доказательств следует, что Компания HARBAND LIMITED пользуется спорным земельным участком на основании договора аренды от 01.03.11 г., заключенного с REAL ESTATE CONSULTANTS LIMITED.
В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Федерального закона "О залоге недвижимости (ипотеке)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении данного имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются.
В связи с этим, как указано в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.11 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", при рассмотрении судом требования об обращении взыскания на заложенное имущество арендаторы заложенного имущества и иные лица, обладающие правами, указанными в статье 40 Закона об ипотеке, привлекаются к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.
Таким образом, решение по настоящему делу затрагивает права и интересы Компании HARBAND LIMITED, не привлеченной к участию в деле.
Вышеуказанное обстоятельство в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2012 по делу N А65-17141/2011

Требование: Об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что объекты недвижимости, приобретенные им на торгах по реализации заложенного имущества, фактически находятся у арендаторов этого имущества.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку в силу закона в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Залогодержатель согласия на заключение договоров аренды не давал.

Способом защиты права залогодержателя в этой ситуации может быть иск о прекращении права.

---

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 августа 2011 г. по делу N 33-19313

Судья Суворова Т.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего Красновой Н.В.,
судей Шинкаревой Л.Н., Фоминой Н.И.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 августа 2011 года кассационные жалобы Б.А. и Г.Ю. на решение Раменского городского суда Московской области от 27 мая 2011 года по гражданскому делу по иску ОАО "Московский акционерный Банк "Темпбанк" к Б.А., Б.И., Г.Ю. и Г.Л. о прекращении права пользования жилым домом и земельными участками, снятии с регистрационного учета и выселении.
Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,
объяснения представителя ОАО "Московский акционерный Банк "Темпбанк" по доверенности адвоката ФИО2 А.В., заключение помощника Московского областного прокурора ФИО3 Е.А., судебная коллегия

установила:

ОАО "Московский акционерный Банк "Темпбанк", уточнив требования, обратился в суд с иском к Б.А., Б.И., Г.Ю. и Г.Л. о прекращении права пользования жилым домом и земельными участками, снятии с регистрационного учета и выселении. В обоснование заявленных требований указал, что в 2008 г. решением Раменского городского суда, вступившим в законную силу, обращено взыскание на находящиеся в пользовании ответчиков жилой дом N 7 и земельные участки N 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, <адрес>. По результатам проведенных судебным приставом-исполнителем исполнительских действий спорное недвижимое имущество было передано истцу, о чем за Банком было зарегистрировано право собственности. По настоящее время ответчики проживают в спорном доме, пользуются земельными участками, зарегистрированы в данном жилом помещении как по месту пребывания, отказываются добровольно его освободить.
Истец просит прекратить право пользования Б.А., Б.И., Г.Ю., Г.Л. жилым домом и земельными участками, расположенными по указанному адресу, снять Б.И., Г.Ю. и Г.Л. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу и выселить ответчиков из спорного жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчики Б.А., Г.Ю. в судебное заседание не явились, их представитель иск не признал, просил отказать.
Ответчики Б.И., Г.Л. в судебное заседание не явились.
Третье лицо - УФМС России по Московской области в судебное заседание не явилось.
Решением суда исковые требования ОАО "МАБ "Темпбанк" удовлетворены.
Не согласившись с постановленным решением, Б.А. и Г.Ю. обжалуют его в кассационном порядке, в своих жалобах просят решение суда отменить.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 17.09.2007 г. между ОАО МАБ "Темпбанк" и Б.А. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым истец предоставил последнему кредит на приобретение недвижимости в размере 600000 долларов США под 16% годовых на срок до 16.09.2008 г.
В соответствии с п. 8.8 Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлся залог приобретаемой недвижимости.
Судом также установлено, что вступившим в законную силу заочным решением Раменского городского суда Московской области от 21.08.2008 г. по гражданскому делу по иску ОАО МАБ "Темпбанк" было обращено взыскание на спорное имущество, в связи с чем 29.12.2009 г. жилой дом и земельные участки были переданы в собственность истца, и за ним в установленном порядке зарегистрировано право собственности.
Согласно сообщению межрайонного отдела в г/п Раменское УФМС России по Московской области от 21.04.2011 г. в спорном домовладении по месту пребывания на срок с 17.12.2009 г. по 17.12.2014 г. зарегистрированы по месту пребывания Г.Л., Г.Ю., Б.И.
Факт проживания ответчиков в указанном домовладении суд первой инстанции также счел установленным и подтвержденным исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, и с которой судебная коллегия соглашается. Доказательств, бесспорно свидетельствующих об обратном, ответчиками, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
На основании вышеизложенного, принимая во внимание положения ст. ст. 209, 292, 346 ГК РФ, п. 2 ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 35 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований ОАО "Московский акционерный Банк "Темпбанк" о прекращении Б.А., Б.И., Г.Ю. и Г.Л. права пользования спорными жилым домом и земельными участками, снятии Б.И., Г.Ю. и Г.Л. с регистрационного учета и выселении ответчиков.
Судебная коллегия находит верным суждение суда о несостоятельности ссылки Б.А. и Г.Ю. на заключенный между ними договор найма спорного жилого помещения, поскольку, как правильно указано судом, Б.А., в нарушение положений ст. 346 ГК РФ, согласия залогодержателя спорного имущества на распоряжение предметом залога не получал, доказательств обратного сторонами не представлено.
Не могут быть приняты во внимание и доводы Б.А. и Г.Ю., что кредитный договор от 17.09.2007 г. считается заключенным с февраля 2008 г., т.к. лишь в указанный момент времени ОАО на счет Б.А. была перечислена сумма оформленного им кредита, и что на момент заключения договора найма с Г.Ю. правом залога обладало ООО "УК "<данные изъяты>", т.к. в момент государственной регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости продавец еще не получил денег в оплату договора, поскольку не имеют правового значения, а также противоречат материалам дела.
Судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, поскольку судом первой инстанции правильно применен материальный закон, регулирующий правоотношения сторон, выводы суда подтверждены доказательствами, которым дана надлежащая оценка.
Доводы кассационной жалобы Б.А. и Г.Ю. являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не содержат в себе правовых оснований к отмене постановленного решения, а по существу сводятся к несогласию с постановленным решением об обращении взыскания на заложенное имущество для погашения задолженности по кредитному договору, что не может быть основанием для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Раменского городского суда Московской области от 27 мая 2011 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.