Разбить единый лот на два и более

Оспаривание торгов при продаже одного имущественного комплекса двумя лотами.

Определение от 21.03.2023 по делу А41-49626/2018 (305-ЭС21-21247)
Фабула дела:
Банк в ходе процедуры конкурсного производства Должника обратился в суд с заявлением о включении его требования в реестр требований кредиторов Должника как обеспеченного залогом имущества.
В период рассмотрения судом указанного требования КУ обратился в суд с ходатайством об утверждении Положения о начальной цене, порядке, сроках и условиях реализации имущества и имущественных прав Должника.
В соответствии с утвержденным положением о продаже имущество (в том числе обремененное залогом в пользу Банка) и имущественные права Должника выставлены на торги двумя лотами:
Лот № 1 – право аренды земельного участка и недвижимое имущество, являющееся предметом залога по требованию Банка;
Лот № 2 – подъездная дорога, внутренние дороги, подъездные железнодорожные пути и пр.
Не согласившись с порядком проведения и результатами торгов, Банк, как залоговый кредитор, обратился в суд с заявлением о признании их недействительными.
Позиции судов:
?Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявления.
Суды исходили из того, что имущество и имущественные права реализованы двумя лотами на основании вступившего в законную силу определения суда первой инстанции об утверждении положения о продаже.
С требованием о внесении изменений в указанное положение Банк не обращался.
Доказательств того, что вошедшее в состав разных лотов имущество является единым комплексом, не представлено. При этом суд первой инстанции отклонил ходатайство Банка о назначении судебной экспертизы для определения стоимости имущества и имущественных прав как единого объекта и по отдельности. Суды сочли, что залоговый кредитор не доказал факт нарушения его прав и законных интересов спорными торгами.
Позиция Верховного суда:
Судам следовало согласиться с доводами Банка о том, что имущество было разведено на разные лоты неправильно. Предметы, вошедшие в лот № 2, подлежали продаже совместно с имуществом, включенным в лот № 1.
Поскольку исход честных торгов не может быть предопределен заранее, разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении права аренды земельного участка с находящимися на нем зданиями и внутренних дорог, обеспечивающих подъезд к этим зданиям, на два отдельных лота, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования зданий, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица – собственника дорог.
Следовательно, искусственное дробление функционально связанных объектов на несколько лотов безосновательно снизило их привлекательность для независимых участников гражданского оборота и, как следствие, ограничило круг участников торгов, а потому не отвечает целям конкурсного производства.
Суждения судов относительно того, что Банк не может оспаривать торги, поскольку ранее судом было утверждено положение о продаже, ошибочны.
На момент утверждения данного положения Банк обладал лишь ограниченными правами лица, участвующим в деле о банкротстве должника, его требование только рассматривалось судом первой инстанции и он не вправе был заявлять возражения относительно положения о продаже.
Судебные акты отменены, торги признаны недействительными.