Расторжение договора в связи с изменением условий

Вопрос: Между организацией (арендатор) и муниципальным образованием (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает без права выкупа нежилые помещения, расположенные в муниципальном образовании. Указанный договор заключен в 2006 г. на срок 10 лет и надлежаще зарегистрирован. Вправе ли арендодатель в 2008 г. потребовать расторжения указанного договора аренды, ссылаясь на изменение демографической ситуации и возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Представляется, что изменение демографической ситуации и возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании не является существенным изменением обстоятельств, по смыслу ст. 451 ГК РФ допускающих расторжение договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 27.09.2007, 28.09.2007 N КГ-А41/9945-07, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого муниципального помещения и обязании освободить данное помещение, отклонил довод истца о том, что возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании в связи с изменением демографической ситуации является существенным обстоятельством для расторжения договора судом. Суд указал, что истец не представил доказательств в обоснование своей позиции, а также не доказал наличие условий, перечисленных в ст. 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора.
Таким образом, в указанной ситуации арендодатель не вправе потребовать расторжения договора аренды.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
11.06.2008

Вопрос: Между сторонами в 2006 г. заключен договор поставки газа в течение 2006 - 2009 гг. Вправе ли организация-поставщик в 2008 г., т.е. до истечения срока договора поставки, потребовать досрочного расторжения данного договора на основании ст. 451 ГК РФ, ссылаясь на то, что ею ранее приобретался газ для его последующей перепродажи, в том числе и организации-покупателю, у другого лица, договорные отношения с которым по поставке газа прекращены, в связи с чем поставщик не имеет возможности выполнять свои обязанности по поставке газа покупателю?

Ответ: В соответствии со ст. 506 Гражданского кодекса РФ по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
На основании ст. 508 ГК РФ в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. При этом наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.).
Согласно п. 1 ст. 523 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Пункты 2 и 3 ст. 523 ГК РФ предусматривают случаи, в которых нарушение договора поставки поставщиком либо покупателем предполагается существенным.
Пункт 4 ст. 523 ГК РФ устанавливает, что договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон N 69-ФЗ) поставки газа проводятся на основании договоров между поставщиками и потребителями независимо от форм собственности в соответствии с гражданским законодательством и утвержденными Правительством Российской Федерации правилами поставок газа и правилами пользования газом в Российской Федерации, а также иными нормативными правовыми актами, изданными во исполнение данного Закона.
Отношения между поставщиками и покупателями газа, в том числе газотранспортными организациями и газораспределительными организациями, урегулированы Правилами поставки газа в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162 (далее - Правила).
В соответствии с п. 12 Правил поставщик обязан поставлять, а покупатель отбирать газ в количестве, определенном в договоре поставки газа.
На основании п. 13 Правил поставщик обязан поставлять, а покупатель получать (отбирать) газ равномерно в течение месяца в пределах установленной договором среднесуточной нормы поставки газа, а при необходимости - по согласованному между сторонами (включая владельцев газотранспортной системы) диспетчерскому графику.
При этом в силу п. 32 Правил стороны исполняют договорные обязательства в соответствии с ГК РФ, иными законами и правовыми актами Российской Федерации и Правилами.
Правилами порядок и случаи расторжения договора поставки газа не урегулированы, таким образом, в данном случае подлежат применению нормы ГК РФ.
С учетом изложенного представляется, что в случае если организация перестала являться поставщиком газа, данные обстоятельства являются существенными обстоятельствами для расторжения договора в порядке ст. 451 ГК РФ, поскольку организация, не являясь поставщиком газа в соответствии с требованиями Закона N 69-ФЗ, не может исполнять обязанности по договору поставки газа.
Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 03.04.2007 N А06-5225/06 удовлетворил требования о расторжении договора поставки газа, заявленные в соответствии со ст. ст. 451, 452 ГК РФ и мотивированные существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом суд установил, что истец перестал являться поставщиком газа в связи с передачей функций поставщика на территории субъекта РФ другому юридическому лицу и последний неоднократно направлял в адрес покупателя проекты договора на поставку газа.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
11.06.2008

Вопрос: Агентский договор может быть расторгнут в результате существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Какие именно обстоятельства признаются в данном случае существенными?

Ответ: В силу ст. 451 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут при наличии одновременно четырех условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
ГК РФ называет существенным условием только предмет агентского договора - совершаемые агентом и имеющие длящийся характер юридические и иные действия. В отличие от договоров поручения и комиссии, предусматривающих совершение поверенным (комиссионером) сделок, агентский договор включает совершение и сделок, и фактических действий (например, сбор информации, подготовка и проведение переговоров и т.д.).
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Таким образом, изменение обстоятельств признается существенным в том случае, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Эти выводы подтверждаются судебной практикой.
Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 N Ф04-1802/2007(32898-А03-30) суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора не имеется, поскольку на протяжении срока действия договора, предусмотренного ст. 1005 ГК РФ, стороны подписывали ежемесячные акты приемки-передачи выполненных работ, ответчик представлял истцу ежемесячные отчеты, ответчик извещал заемщиков о просрочках, истец регулярно оплачивал указанные работы, таким образом, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло.
В Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.07.2003 N А06-55-8/03 суд пришел к выводу, что заключенный сторонами договор не может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие изменение обстоятельств по причинам, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота; а также нарушение соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон и причинения для заинтересованной стороны такого ущерба, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора в случае исполнения договора без изменения его условий.

Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
21.01.2008